The Cincinnato's Dream 

Immibili in vendita in 

UMBRIA

A  Alcune note su :

A) ACQUISTARE UN IMMOBILE O UN TERRENO EDIFICABILE

Per addivenire all’acquisto di un immobile , prima si procederà alla firma di un preliminare d’acquisto e successivamente alla stipula dell’atto pubblico di compravendita presso un Notaio

Nota Bene

Si ricorda ai cittadini stranieri ed agli immigrati stabilmente residenti in Italia , che per addivenire all'acquisto di un immobile : firmare il compromesso e stipulare l'atto di acquisto di fronte ad un notaio, sottoscrivere i contratti per le forniture domestiche (acqua, luce, corrente, metano) ;  così come per aprire un conto corrente per stranieri o immigrati residenti, per acquistare un auto,il televisore, la moto, presentare dichiarazioni presso pubblici uffici in Italia , e molto altro ancora , e' necessario richiedere il Codice Fiscale  , presso un ufficio dell'agenzia delle entrate.

CLICCANDO SULLE PAROLE O LE FRASI SOTTOLINEATE SI SCARICANO I RELATIVI DOCUMENTI 

Il preliminare di acquisto , normalmente chiamato anche>>  compromesso << , è una scrittura privata  che può essere redatta dalle parti anche senza l’intervento di un Notaio ;  sottoscritta dal promittente venditore e dal promittente acquirente, essa conterrà :

1. l’ individuazione delle parti : nome,cognome,data e luogo di nascita, cittadinanza , codice fiscale ( in caso di cittadini stranieri anche gli estremi del passaporto ed un recapito in Italia ) . In caso di Enti o Società venditrici , sarà necessario che siano forniti la Partita Iva e il numero d’iscrizione presso la cancelleria di un tribunale

2. l’ indicazione della località in cui si trova l’immobile ( comune - provincia )

3. l’ individuazione negli elenchi territoriali del catasto terreni (NCT) o urbano (NCEU) ;  detta individuazione viene effettuata citando il foglio , le particelle , i subalterni ; potrà essere altresì promessa in vendita una porzione della particella , in questo caso si dovrà provvedere  ad effettuare l’ individuazione catastale (frazionamento) della porzione da vendere , detta individuazione dovrà essere effettuata prima  della  stipula dell’atto pubblico di compravendita

4. in presenza di terreni e/o porzioni di immobili sarà necessario allegare una planimetria catastale che evidenzi inconfutabilmente la proprietà ,  questa planimetria dovrà essere firmata dalle parti

5. l’individuazione dei titoli di proprietà del venditore (atto di acquisto- successione- donazione)

6. l’individuazione di eventuali vincoli pregiudizievoli (*)  : ipoteche giudiziarie o volontarie, diritti di usufrutto, prelazioni, diritti di proprietà e quant’altro in grado di diminuire o comunque ledere il titolo di proprietà dell’ immobile . Il venditore dovrà impegnarsi ad eliminare prima o contestualmente alla stipula dell’atto pubblico detti vincoli . Il pagamento del saldo dell’immobile dovrebbe essere subordinato all’eliminazione di detti pregiudizi .

7. l’ individuazione di tutte le servitù a carico (strade , condotte poste o da porre in opera, che attraversano la proprietà da acquistare) ed a favore ( diritti di  attingimento di acqua da sorgenti e pozzi altrui , diritti di transito su proprietà altrui, attraversamento di proprietà altrui con  condotte, elettrodotti, o altri servizi  che vengano utilizzati dalla proprietà da acquistare )

8. le Licenze e concessioni edilizie rilasciate dopo l’anno 1967

9. le eventuali licenze edilizie in corso di rilascio : in caso di immobili da edificare sarà  necessario redigere un >>  compromesso subordinato al rilascio delle licenze edilizie <<, pena la non edificabilità dell’immobile 

10. il prezzo di acquisto , indicando l’importo corrisposto alla firma (o in più volte successive ) e quello da corrispondere alla stipula dell’atto pubblico . L’importo corrisposto alla firma (anticipo) , dovrà essere individuato come “ caparra confirmatoria” . In questo modo se il venditore volesse recedere dalla promessa di vendita , dovrà corrispondere alla parte lesa ( il promittente acquirente ) il doppio di quanto percepito alla firma del preliminare

11. la data stabilita per la stipula dell’atto pubblico di compravendita , almeno 30 giorni dalla firma della scrittura privata

Note

• I pagamenti dovranno essere fatti esclusivamente a mezzo di assegni circolari non trasferibili, intestati al venditore , una distinta di questi assegni sarà redatta dal notaio incaricato della stesura dell'atto di compravendita , ed allegata al medesimo  

• Alla firma del preliminare di acquisto , l’acquirente dovrà pagare la commissione all’agente e/o intermediario , ove esistente

• Alla stipula dell’atto pubblico di compravendita , l’acquirente dovrà pagare:

1. l' onorario del Notaio 

2. le tasse di acquisto in ragione del 10%  per i fabbricati e terreni edificabili e del 18% per i terreni agricoli 

3. l'imposta di registro : 168 euro se il venditore e' una società ;  ovvero il 7%  del prezzo dichiarato nell'atto di compravendita , se il venditore e' un privato (persona fisica)

4. l'imposta ipotecaria : 168 euro se il venditore e' una società ;  ovvero il 2%  del prezzo dichiarato nell'atto di compravendita , se il venditore e' un privato (persona fisica)

5. l'imposta catastale : 168 euro se il venditore e' una società ;  ovvero l' 1%  del prezzo dichiarato nell'atto di compravendita , se il venditore e' un privato (persona fisica)

NOTA : Le percentuali di cui sopra , sono da calcolarsi sul valore catastale dell'immobile , tratto dal certificato catastale emesso dall'Ufficio del Territorio , eventualmente rivalutato come per legge (normativa entrata in vigore con la legge finanziaria dell'anno 2006 )

L’acquisto di fabbricati definiti " di particolare interesse storico ", gode di alcune agevolazioni fiscali :

1. le tasse sull’acquisto sono ridotte al 3% 

2. gli immobili restaurati godono per 10 anni dell’esenzione dal pagamento dell’ imposta sul reddito degli immobili (IRPEF) 

Compravendita soggetta alle agevolazioni "prima casa" 

1. In caso di fabbricato acquistato come Prima Casa  la tassa di acquisto viene ridotta al 3% - Si fa notare che la tassazione al 3% è applicata solamente alla casa ed al terreno pertinenziale sino ad un massimo di 5000 mq .  Le superfici di terreno che eccedono i 5000 mq. , saranno tassate al 18% . La tassazione è  imposta sul valore riportato nell’atto Notarile , in accordo con le normative vigenti.

2. l'imposta sul valore aggiunto  : 4%  del prezzo dichiarato nell'atto di compravendita più 'imposta di registro : 168 euro se il venditore e' una società ;  ovvero il 3%  del prezzo dichiarato nell'atto di compravendita , se il venditore e' un privato (persona fisica)

3. l'imposta ipotecaria : 168 euro 

4. l'imposta catastale : 168 euro 

5. la visura Ipocatastale , attraverso la quale il Notaio controlla  e certifica l’esistenza o meno di vincoli pregiudizievoli (*) :  mediamente 420 euro 

Ulteriori incombenze

1.  Entro le 48 ore dalla stipula dell’atto pubblico , il venditore dovrà presentare al comune di competenza o presso qualsiasi ufficio di polizia , una dichiarazione di>>  Cessione di fabbricato <<  , indicando tutti gli estremi del nuovo proprietario

2. Tutte le forniture preesistenti ( acqua , luce, gas, telefono ) dovranno essere volturate dal venditore all’acquirente

A  ATTENZIONE , la stipula di nuovi contratti è particolarmente onerosa , si consiglia vivamente di effettuare le volture ( allo scopo munirsi di copia delle bollette del precedente proprietario) - l’acquirente ( o chi da lui incaricato) dovrà  recarsi presso i competenti uffici o contattarli a mezzo dei numeri verdi reperibili negli elenchi telefonici e comunicare nome/cognome/codice fiscale/indirizzo ove spedire le bollette - per ottenere le agevolazioni per la prima casa , sara’ necessario produrre un certificato di residenza entro 5 mesi alla richiesta di voltura

3.  Entro 30 giorni , l’acquirente , munito di copia del contratto di acquisto ,  e fotocopia del codice fiscale , dovrà presentare presso l’ufficio tributi del comune competente per territorio :

a)  La dichiarazione ICI - il valore dell’immobile atto a determinare la base imponibile si ottiene maggiorando del 5% il valore catastale dell’immobile ( il valore catastale si troverà  esposto nell’atto pubblico stipulato dal Notaio ) - In accordo con il DL emanato il 21 maggio  2008 , la tassazione ICI è applicabile solamente alle Ville  ai Castelli ed a tutti gli immobili riportati la Catasto Edilizio Urbano alle classi A1 - A8 - A9  

b)  la dichiarazione per i rifiuti solidi urbani

A   ATTENZIONE , per ambedue le incombenze è consigliabile produrre copia delle bollette di pagamento utilizzate dal precedente proprietario

Le tasse annuali sugli immobili sono :

1. ICI = imposta comunale sugli immobili varia da comune a comune

2. IRPEF= imposta sul reddito degli immobili

3. Tassa sui rifiuti solidi urbani ; si ricorda che è sempre e comunque necessario effettuare la dichiarazione delle tasse per la casa acquistata

Se l'acquirente ha contratto un mutuo ipotecario per l’acquisto della prima casa , potrà detrarre dalla Dichiarazione dei Redditi relativa all'anno durante il quale ha pagato le rate del mutuo il 19%, degli interessi passivi e oneri accessori pagati in dipendenza del mutuo, sino ad un importo di € 3600 circa

B) RESTAURARE O COSTRUIRE UN IMMOBILE

Per procedere al restauro o alla costruzione di un’immobile , sarà necessario rivolgersi ad un Geometra , o un Architetto o un Ingegnere Edile .

Si fà notare che su tutto il suolo italiano qualsiasi intervento edilizio è subordinato alla presentazione di una richiesta presso il Comune competente per territorio , detta richiesta deve essere firmata oltre che dal proprietario dell’immobile anche da un tecnico legalmente abilitato.

Per ottenere il rilascio di una concessione edilizia atta alla costruzione e/o al restauro di immobili di qualsiasi genere sarà necessario pagare una tassa al comune ; per il rilascio della concessione edilizia sono mediamente necessari  90 giorni lavorativi (calcolati a partire dalla data di presentazione della richiesta )

Solo in caso di piccoli restauri ( tinteggiature, pavimenti, infissi, impiantistica ) il tecnico presenterà una particolare richiesta chiamata DIA , per la quale non è necessario il pagamento di alcuna tassa ed i lavori possono essere iniziati sotto la sua responsabilità in tempi brevi

Qui di seguito  , le leggi e le normative edilizie vigenti , in Italia , Umbria , ed in agro di Todi, da  salvare sul vostro PC : 

1. Testo unico vigente , delle normative Edilizie Italiane 

2. Legislazione vigente , sui Beni di particolare interesse storico

3. Legge edilizia vigente nella regiole Umbria

4. Piano regolatore  del comune di Todi

5. Piano regolatore  del comune di Gualdo Cattaneo

6. Piano regolatore  del comune di Massa Martana

I files sono in Acrobat , qual'ora non si disponga dell'apposito programma di lettura , e' possibile scaricarne una copia gratuita , cliccando sul link sottostante